データと計算方法

使っているデータ

国土交通省「不動産情報ライブラリ」で公開されている価格情報のうち、東京23区の「中古マンション等」を使っています。価格情報には次の2種類があります。

• 成約価格情報：不動産会社が物件情報をやりとりするしくみ（レインズ）に登録された、実際に売れた価格。2021年以降。このサイトの見出しの数字とグラフは、すべてこちらを使っています。
• 不動産取引価格情報：売った人・買った人へのアンケートをもとにした価格。2005年以降。いちばん新しい期は回答が集まりきっておらず件数が少ないため、今は見出しに使っていません。

2種類の情報には同じ取引が両方に入っていることがあるため、足し合わせていません。

計算のしかた

• ㎡単価は、取引ごとに「価格 ÷ 広さ」を計算し、その中央値をとっています。
• 「最近1年」は、公表されている最新の3か月×4期（今は2025年4月〜2026年3月）、「1年前」は2024年4月〜2025年3月、「利上げ前の1年」は2023年4月〜2024年3月です。
• 競売や、親族・関係会社どうしの取引など、特別な事情があると書かれた取引は除いています。
• 駅別・町名別の表は、最近1年に20件以上売れた駅・町だけを載せています。「70㎡にそろえた価格」は、1㎡あたりの価格の中央値に70をかけた額です。
• 築年数別の表は、築10年以内・11〜20年・21〜30年・31〜40年・41年以上に分けています。1981年以前に建った物件を「旧耐震の可能性が高い」としていますが、データには建った年しかないため、おおよその分け方です。
• 価格チェックの「目安の確かさ」は、もとにした物件の数、条件を広げたかどうか、価格のばらつきから決めています。
• 間取り別の表は、取引データの間取りを「1R・1K・1DK」「1LDK」「2K・2DK」「2LDK」「3K・3DK」「3LDK」「4部屋以上」にまとめ、＋S（納戸）付きは同じ間取りに含めています。最近1年に売れた件数が10件未満の間取りは載せていません。
• 返済額は、毎月同じ額を返す方式（元利均等返済）で計算しています。ボーナス払い、ローンの手数料、保証料、団体信用生命保険料は含みません。
• 23区の一覧と区のページの返済額は、価格に諸費用（価格の7%）を足し、頭金（価格の1割）を引いた額を、今の変動金利で35年かけて返す場合です。トップページの年収からの計算と同じ考え方です。
• 修繕積立金の値上がりの計算は、国のガイドライン（令和6年6月改定）の目安額、または入力した額をもとにしています。修繕の計画はおおむね5年ごとに見直されるため、6年目に途中まで、11年目に1.5倍・2倍まで上がるとしています。ガイドラインでは、少しずつ値上げする場合、最初の額は基準の0.6倍以上、最後の額は1.1倍以内とされていて、この範囲でも最初から最後で約1.8倍になりえます。管理費は変わらないものとしています。
• 区のページの「必要な年収」は、住宅ローンの返済が年収の25%になる世帯年収を、10万円単位で切り上げた額です。金融機関の審査では、実際の金利より高い「審査用の金利」で計算されることがあります。

読むときの注意

• 成約価格は、取引から公表まで半年ほどかかります（データの遅れ）。今の最新は2026年3月までに売れた物件で、その後の金利や相場の変化は、まだ数字に表れていません。
• 中央値は、売れた物件のなかで古い物件や広い物件の割合が変わると、相場が変わらなくても動きます。区のページの築年数別の表もあわせて見てください。
• 成約価格の件数は、2025年1〜3月期から増えています。レインズに登録された件数をもとにした情報のため、東日本レインズが「2025年1月以降のシステムの改修が、成約件数に影響している可能性がある」としていることが関係していると考えられます。
• いちばん新しい期（今は2026年1〜3月）の数字は、今後の更新で件数や値が変わることがあります。
• 金利を変えた時期と価格の動きを同じグラフに載せていますが、価格が変わった理由を金利だけで説明できるものではありません。

年収から計算するページのデータ

• 「実際に中古マンションを買った世帯の平均」は、国土交通省「住宅市場動向調査」の公表値（中古住宅のうちマンション）です。首都圏・中京圏・近畿圏をあわせた数字です。
• 公表値をそのまま載せ、自分のお金と借りたお金の合計が、買うのにかかったお金と一致することを確かめています。
• 借りられる額と物件価格の目安は、ページに書いた前提（年収のうち返済に回す割合、長くても35年、諸費用は価格の7%）で、このサイトが計算したものです。

計算に使っている今月の金利

• 変動金利：三菱UFJ銀行の変動金利（新規借入・ずーっと一律優遇コースの適用金利）、年1.195%（2026年9月1日時点）。銀行が表示している金利から、条件を満たした場合の値引き分を引いた金利です。
• 固定金利：【フラット35】借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付きの最も多い金利、年3.460%（2026年9月）。
• どちらも公式ページから毎月取り込んでいます。実際の金利は、金融機関や審査、借りる条件によって変わります。

管理費・修繕積立金の目安

• 修繕積立金の目安は、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）で示されている、修繕計画の期間全体でならした平均の単価（機械式駐車場の分を除く）に、専有面積をかけた額です。機械式駐車場がある場合は、さらに上乗せが必要です。
• この目安は、修繕計画の期間全体でならした額です。買うときの修繕積立金がこの目安より低い場合、将来値上げされる可能性があります。
• 管理費を入れなかったときに使う額は、国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の、1戸あたり月の管理費の平均（駐車場の使用料などから回している分を除く）11,503円です。

日銀の政策金利の変更

更新のしかた

データの取り込み、集計、ページの作成は、プログラムで自動で行っています。数字はすべてプログラムが計算し、文章は計算結果をもとに作っています。国土交通省のデータが更新されると、このサイトの数字も更新されます。

出典

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産価格情報）をもとに買える区ナビが集計・加工