本文へ移動
年収いくらあれば、23区で中古マンションを買える？
23区全体で最近1年に売れた中古マンションの価格の中央値は5,900万円です。頭金1割・35年・今の変動金利で、返済を年収の25%に収めるなら、世帯年収810万円が目安です。3LDK（中央値7,700万円）なら1,050万円です。区によって大きく違うので、年収別の早見表や年収からの計算で確かめてください。
「銀行で借りられる額」と「無理なく返せる額」は何が違う？
銀行の審査の上限は、家計のゆとりまでは考えていません。例えばフラット35では、年収400万円以上なら、すべての借入の返済を年収の35%まで認めています。このサイトは、実際に中古マンションを買った世帯の平均（年収の約17%）も参考に、初期値を25%にしています。多く借りるほど、教育費や老後のお金、金利の上昇に備えるゆとりが減ります。
共働きなら、ペアローンと収入合算のどちらがいい？
どちらが得かは家庭によって違います。ペアローンは2人とも団信に入り住宅ローン控除も受けられますが、手数料や登記が2本分かかります。収入合算の連帯保証の形では、控除を受けられるのは借りる人だけです。違いははじめての方への表にまとめました。どちらかの収入が減っても返せるかも考えておきましょう。
頭金はいくら必要？ 現金はいつ要る？
住宅ローンのお金が出るのは引き渡しのときなので、売買契約のときの手付金は自分のお金で用意します。そのほか、諸費用（このサイトでは価格の7%として計算）も多くは現金で払います。項目ごとの金額と払う時期は買うときにかかるお金で計算できます。
今の家賃と比べて、買うと月々いくらになる？
年収から計算するページの「前提の条件」で今の家賃を入れると、住宅ローンに管理費・修繕積立金の目安を足した毎月の支払いと比べ、今の家賃と同じ支払いで届く物件価格も出します。固定資産税や、将来の修繕積立金の値上げは別にかかります。
築何年までなら大丈夫？ 旧耐震とは？
1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」です。23区では、1981年以前に建った物件の1㎡あたりの価格は、1982年以降の物件より約40%低くなっています。旧耐震の物件は、住宅ローンや住宅ローン控除の条件を満たさないことがあります（税金の制度では、登記簿で1982年1月1日以後に建てられた建物を対象にしています）。築年数だけで決めず、建築確認の日、耐震診断の有無、管理と修繕の状態を確かめましょう。
広告の面積と、登記簿の面積が違うのはなぜ？
マンションの登記簿の面積は、壁の内側から測る「内法面積」で、壁の中心から測る「壁芯面積」より小さくなります。住宅ローン控除（50㎡以上、所得1,000万円以下なら40㎡以上）や登記の税金の軽減（50㎡以上）は登記簿の面積で決まるので、面積が条件ぎりぎりの物件は登記簿で確かめてください（くわしく）。
変動金利と固定金利、どちらを選べばいい？
どちらが得かは、これからの金利の動き次第で、前もってはわかりません。住宅金融支援機構の調査では、2025年4〜9月に住宅ローンを借りた人の75%が変動金利を選んでいます。変動金利なら、金利が大きく上がっても払えるかを金利が上がったらで確かめ、払えないなら固定金利を考えるのが一つの方法です。
日銀が利上げすると、いつから返済額が変わる？
銀行と契約によって違います。年2回見直しで5年ルールがある場合、2026年6月の利上げは、2027年1月の返済分から利息が増えますが、返済額は5年ごとの見直しまで原則そのままです。5年ルールがない銀行では返済額そのものが上がります。反映される時期の例をご覧ください。
今は買い時？ これから価格は下がる？
このサイトは価格の予測をしていません。わかっているのは、23区の1㎡あたりの価格が、利上げが始まる前の1年より10.6%高いことと、国の成約データには2026年6月の利上げ後の動きがまだ表れていないことです。買い時を当てるより、金利が上がっても払い続けられる予算で、長く住める物件を選ぶことが大切です。
なぜ半年前の数字なの？
国が公表する成約価格は、取引から公表まで半年ほどかかるためです。最近の動きは、東日本レインズの月ごとの統計や、物件サイトの売り出し価格でも確かめられます。このサイトは新しい3か月分が公表されたら更新し、更新情報に記録します。
住宅ローン控除でいくら戻る？
2026〜2030年に入居する中古住宅では、年末のローン残高（省エネ性能の証明がない住宅は2,000万円まで）の0.7%を、10年間（証明がある住宅は13年間）差し引けます。実際に戻るのは納めた税金の範囲までです。借入額などから目安を計算できます。
今の家を売って買い替える場合も、住宅ローン控除は使える？
入居した年と、その前2年・後3年の間に、家を売ったときの特例（3,000万円の特別控除や買換えの特例など）を使うと、住宅ローン控除は受けられません。どちらを使う方がよいかは金額によるので、税務署や税理士に相談してください。
売り出し価格と成約価格は何が違う？ 値引きはできる？
売り出し価格は売主が付けた価格、成約価格は交渉を経て実際に売れた価格です。このサイトの価格は成約価格です。値引きできるかは物件によりますが、価格チェックで、似た物件が実際に売れた価格と比べておくと、交渉の材料になります。
固定資産税はいくらかかる？
毎年1月1日の持ち主に、評価額をもとに固定資産税（1.4%）と都市計画税（0.3%）がかかり、住宅の土地には軽減があります。物件ごとに額が違うので、買う前に売主や不動産会社に前年の額を聞くのが確実です。
外国籍でも住宅ローンを借りられる？
フラット35や三菱UFJ銀行の住宅ローンは、日本国籍か永住許可が条件です。永住許可がなくても申し込める銀行もありますが、年収や頭金などの条件が違います。くわしくは英語のガイドをご覧ください。
成約価格
実際に売買が成立したときの価格です。広告に出ている「売り出し中の価格」とは違い、値下げの交渉などを経て決まった価格です。このサイトの価格は、国土交通省が公表している成約価格をもとにしています。
㎡単価
価格を広さ（㎡）で割った、1㎡あたりの価格です。広さの違う物件どうしを比べるときに使います。例えば70㎡で7,000万円なら、㎡単価は100万円です。
よくある価格の範囲
似た物件の価格を安い順に並べたとき、真ん中の半分が入る範囲です。この範囲から大きく外れる価格には、階数やリフォームなど、何か理由があるかもしれません。
データの遅れ
国が公表する成約価格は、取引から公表までおよそ半年かかります。そのため、最近の金利の変化や相場の動きは、まだ数字に表れていないことがあります。
レインズ
不動産会社どうしが物件の情報をやりとりするしくみです。国が公表している成約価格も、レインズに登録された取引がもとになっています。
利上げ・政策金利
日本銀行（日銀）が決める、世の中の金利のもとになる金利を「政策金利」といい、これを引き上げることを「利上げ」といいます。利上げがあると、住宅ローンの変動金利も上がりやすくなります。
変動金利
借りたあとも、世の中の金利に合わせて見直される金利です。今は固定金利より低めですが、金利が上がると返済額が増えることがあります。
固定金利
借りたときの金利が、返し終わるまで変わらない金利です。変動金利より高めですが、毎月の返済額が変わりません。
フラット35
住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して扱う、最長35年の固定金利の住宅ローンです。
頭金
物件を買うときに、ローンを借りずに自分のお金で払う分です。頭金が多いほど、借りる額と毎月の返済額が少なくなります。
諸費用
物件の価格とは別にかかるお金です。不動産会社に払う仲介手数料、登記の費用、ローンの手数料、税金などがあります。このサイトでは、物件価格の7%として計算しています。
返済の割合（返済負担率）
年収のうち、住宅ローンの返済に回すお金の割合です。例えば年収700万円で25%なら、1年で175万円、月あたり約14.6万円です。国の調査では、中古マンションを買った世帯の平均は17.0%でした。
無理なく返せる借入額の目安
年収のうち返済に回す割合（このサイトの初期値は25%）と金利、返す期間から計算した、家計に無理のない借入額の目安です。銀行の審査では、これより多く借りられることがありますが、多く借りるほど毎月の返済は重くなります。実際に借りられる額は、金融機関の審査で決まります。
審査金利・事前審査
銀行は、借りる人が将来の金利の上昇にも耐えられるかを見るため、実際の金利より高い「審査金利」で返済額を計算することがあります。購入を申し込む前後に「事前審査」、売買の契約のあとに「本審査」を受けるのが一般的です。
短期プライムレート・基準金利
銀行が信用の高い企業に1年未満で貸すときの金利を「短期プライムレート」といい、多くの銀行の変動金利のもとになる「基準金利」はこれに合わせて動きます。実際に払う金利は、基準金利から銀行ごとの値引き（優遇幅）を引いた金利です。
団体信用生命保険（団信）
住宅ローンを借りた人が亡くなったり、決められた重い障害の状態になったりしたときに、残りのローンが保険で返される仕組みです。民間の銀行では、入ることが借りる条件になっていることが多く、健康状態によっては入れないこともあります。
ペアローン・収入合算
夫婦などで住宅ローンを借りる方法です。ペアローンは2人がそれぞれローンを組みます。収入合算は、1本のローンに2人の収入を合わせる方法で、「連帯債務」と「連帯保証」の形があります。方式によって、団信に入れる人や、住宅ローン控除を受けられる人が違います。
元利均等返済
借りたお金と利息を合わせた毎月の返済額が、同じになる返し方です。多くの住宅ローンがこの方式です。
5年ルール・125%ルール
変動金利の住宅ローンによくある決まりです。金利が上がっても毎月の返済額は5年間変わらず（5年ルール）、5年ごとに見直すときも、それまでの1.25倍までしか上がりません（125%ルール）。急に返済が増えるのを防ぐ一方で、利息を払う期間が長くなります。
未払利息
金利が大きく上がり、毎月の返済額では利息を払いきれなくなったときに残る利息です。あとでまとめて払う必要があります。
管理費
マンションの廊下やエレベーターなど共用部分の掃除や点検、管理会社への委託などに使うお金で、毎月払います。
修繕積立金
外壁の塗り直しや屋上の防水、配管の交換など、将来の大きな修繕に備えて毎月積み立てるお金です。建物が古くなるにつれて値上げされることがよくあります。
専有面積
部屋の中の広さです。バルコニーや廊下などの共用部分は含みません。販売図面などに書かれています。広告の面積と登記簿の面積は測り方が違います（壁芯面積・内法面積を参照）。
壁芯面積・内法面積
マンションの広さの測り方には、壁の厚みの中心から測る「壁芯面積」と、壁の内側から測る「内法面積」があります。登記簿に載るマンションの面積は内法面積で、壁芯面積より小さくなります。販売図面の専有面積は壁芯面積で書かれていることがあります。住宅ローン控除の床面積の条件（50㎡以上、合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）や、登記の税金の軽減（50㎡以上）は、登記簿の面積で決まります。
旧耐震・新耐震
建物の地震への強さの基準です。1981年6月1日から新しい基準（新耐震基準）になり、それより前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準で建てられています。どの日で分けるかは制度によって違い、住宅ローン控除などの税金の制度では、登記簿で1982年1月1日以後に建てられた建物を、耐震の証明がなくても対象にしています。旧耐震の物件は、住宅ローンや税金の優遇の条件を満たさないことがあるため、買う前に確かめましょう。
管理規約・長期修繕計画
管理規約はマンションの住み方や管理のルールで、ペットやリフォームの決まりもここに書かれています。長期修繕計画は、いつどんな大きな修繕をして、いくらかかるかの計画で、修繕積立金が足りているかを知る手がかりになります。買う前に見せてもらいましょう。
延床面積
建物全体の、各階の床の広さを合計したものです。マンションの規模を表し、修繕積立金の目安を選ぶときに使います。
間取り（3LDK・＋S）
部屋の数と、リビング（L）・ダイニング（D）・キッチン（K）の組み合わせです。3LDKは3部屋とリビング・ダイニング・キッチン。＋Sは、納戸（サービスルーム）と呼ばれる小部屋が付いていることを表します。
重要事項説明
売買の契約をする前に、宅地建物取引士が、物件の権利や法令の制限、管理費・修繕積立金、修繕の計画などの大事な点を、書面を渡して説明することです。法律で義務づけられています。わからない点は、契約の前に聞いておきましょう。
手付金
売買の契約をするときに、買う人が売る人に払うお金で、あとで代金の一部になります。金額は契約で決めますが、売る人が不動産会社の場合は、代金の2割までと法律で決まっています。現金で用意することが多いお金です。
ローン特約
住宅ローンの審査に通らなかった場合に、売買の契約をなかったことにして、払った手付金を返してもらえるようにする約束です。契約書に入っているか、いつまでに審査の結果が出ればよいかを確かめましょう。
仲介手数料
売買の間に入った不動産会社に払う手数料です。法律で上限が決まっていて、価格が400万円を超える物件では「価格の3%＋6万円」に消費税を足した額が上限です。
登記・登録免許税
物件の持ち主が変わったことや、住宅ローンの担保にしたことを、法務局の記録（登記簿）に登録する手続きです。登録するときに登録免許税という税金がかかり、自分で住む家には税率を軽くする仕組みがあります。手続きは司法書士に頼むのが一般的です。
不動産取得税
土地や建物を買ったときに、一度だけかかる都道府県の税金です。自分で住む中古住宅では、建った時期や広さによって大きく軽くなる仕組みがあり、かからないこともあります。買ってから数か月後に、都税事務所から通知が届きます。
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日に土地や建物を持っている人にかかる税金で、東京23区では東京都（都税事務所）に払います。物件ごとに額が違うため、買う前に売主や不動産会社に前年の額を聞いておくと安心です。売買のときは、引き渡しの日を境に日割りして精算することが多くなっています。
住宅ローン控除
住宅ローンを借りて自分で住む家を買った人が、年末のローン残高の0.7%を、決められた年数、所得税（引ききれない分は住民税の一部）から差し引ける制度です。登記簿の床面積（50㎡以上、合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）、所得、耐震などの条件があり、1年目は確定申告が必要です。
インスペクション（建物状況調査）
決められた講習を受けた建築士が、建物の傷みや不具合を目で見て調べることです。中古住宅の売買では、不動産会社から、調査を頼めるかどうかの説明を受けられます。
合計所得金額
年収（給与の収入）そのものではなく、そこから給与所得控除などを引いた「所得」の合計です。住宅ローン控除などの所得の条件に使われます。会社員で給与だけなら、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」がおおよその目安です。
近居・同居
近居は、親の世帯と子の世帯が近くに住むこと、同居は同じ家に住むことです。区の助成では、「近く」の範囲や、親がその区に何年住んでいるかなどの条件が区ごとに決まっています。
融資あっせん・利子補給
融資あっせんは、区が金融機関を紹介して、住宅のためのお金を借りやすくすることです。利子補給は、借りたお金の利息の一部を区が負担することです。
既存住宅売買瑕疵保険
中古住宅を買ったあとに、構造や雨漏りなど見えにくい不具合（瑕疵）が見つかったとき、補修の費用が保険から支払われる仕組みです。入るには建物の検査が必要です。古い物件では、住宅ローン控除の耐震の条件を満たす書類として使えることもあります。
長期優良住宅・省エネ基準
長期優良住宅は、長く良い状態で住めるよう国の基準を満たし、認定を受けた住宅です。ZEH水準や省エネ基準は、断熱などの省エネの性能の基準で、住宅ローン控除で借入額の上限が性能によって変わります。