豊島区の中古マンション相場（実際に売れた価格）

豊島区の中古マンション、数字から見た特徴

• 1㎡あたりの価格は23区で11番目に高く、広さを70㎡にそろえると約7,570万円です（23区全体は約7,300万円）。
• いちばん多く売れている間取りは1R・1K・1DKで、売れた物件の31%です。売れた物件の広さの中央値は55㎡、築年数の中央値は25年です。
• 区の中でも差があり、20件以上売れた町のうち、1㎡あたりの価格は南池袋（197万円）がもっとも高く、南長崎（81万円）がもっとも手ごろです。
• 1981年以前に建った物件（旧耐震の可能性が高い）が17%あり、1㎡あたりの価格は、それより後に建った物件より40%低くなっています。
• 利上げが始まる前の1年と比べた1㎡あたりの価格の上がり方は+13.9%で、23区で12番目に大きい上がり方です。

2025年4月〜2026年3月に売れた中古マンションの国のデータから計算しています。建った年しかデータにないため、1982〜1983年に建った物件にも旧耐震のものが含まれることがあります。

豊島区の1㎡あたりの価格、最近1年は108万円（利上げ前より+13.9%）

売れた中古マンションの㎡単価の中央値（万円/㎡）・2021年1〜3月〜2026年1〜3月・日銀の利上げの時期を重ねて表示

売れた物件の築年数（中央値）は、1年前の21年から25年に変わっています。古い物件や広い物件の割合が変わると、相場が同じでも中央値は動くため、下の築年数別の表もあわせて見てください。

築年数別の成約価格

1981年以前に建った物件（旧耐震の可能性が高い）は118件で、1㎡あたりの価格は72万円でした（1982年以降に建った物件は119万円）。旧耐震の物件は、住宅ローンや住宅ローン控除の条件を満たさないことがあるため、買う前に確かめてください（くわしく）。

最寄り駅別の成約価格

駅は、国のデータに書かれている最寄り駅です。区の境目の近くでは、ほかの区にある駅も含まれます。「70㎡にそろえた価格」は、1㎡あたりの価格に70㎡をかけた額で、広さの違う駅どうしを比べるための目安です。

町名別の成約価格

町名は、国のデータの地区名（丁目は含みません）です。売れた件数が20件未満の町は、数字がぶれやすいため載せていません。

豊島区で買うには年収いくら？ 月々の支払いの目安

豊島区の3LDKの価格の中央値1億円（75㎡・築20年）を買う場合、住宅ローンの返済を年収の25%までに収めるなら、世帯年収1,360万円が目安です。住宅ローンの返済は月々282,721円で、管理費と修繕積立金の目安を足すと、毎月の支払いは313,124円になります。修繕積立金は、買ったあとに少しずつ値上げされることが多く、11年目までに2倍になると、毎月の支払いは332,024円（+18,900円）です（値上がりも入れて計算する）。

毎月の支払いは、住宅ローンの返済に、管理費と修繕積立金の目安を足した額です。住宅ローンは、価格に諸費用（価格の7%）を足し、頭金（価格の1割）を引いた額を、今の変動金利（年1.195%）で35年かけて返す場合です。必要な年収は、住宅ローンの返済が年収の25%になる年収です（管理費・修繕積立金は含みません）。管理費は全国平均（11,503円）、修繕積立金は国のガイドラインの目安（中規模のマンションの単価×広さ）です。間取りは＋S（納戸）付きも含みます。売れた件数が10件未満の間取り（4部屋以上）は、数字がぶれやすいため載せていません。

金利が上がると、月々の返済はどれだけ増えるか

豊島区の価格の中央値（5,500万円）の物件を、5,335万円借りて35年で返す場合、今の変動金利（年1.195%）なら月々155,496円です。変動金利が0.5%上がると、月々12,997円増えます。固定金利（フラット35・年3.460%）で借りると、最初から月々219,256円で、返し終わるまで変わりません。

実際の金利は、変動か固定か、どの金融機関で借りるか、審査の結果によって変わります。今の金利は、変動が三菱UFJ銀行の住宅ローンの金利（2026年9月1日時点）、固定がフラット35で最も多く使われている金利（2026年9月）です。

この借入額で、変動金利が上がったら返済額がいつ・いくら上がるか見る（5年ルール・125%ルール）

豊島区で使える住宅支援制度

• 親の近くに住む子育て世帯の引越し助成：最大20万円（契約の前に申請が必要）
• 断熱窓・省エネ機器の設置費助成：断熱改修窓：機器設置費用の4分の1（上限10万円）／蓄電システム：蓄電容量1kWhあたり1万円（上限5万円）／エネファー…
• 所得が少ない世帯の住宅修繕助成：助成対象工事に要した経費（消費税を除く）の30％以内。修繕工事は10万円、リフォーム工事は20万円が限度

条件・金額・公式ページへのリンクを見る（国・東京都の制度も）

災害のリスクや学区を、公式の地図で調べる

価格が同じくらいでも、場所によって浸水や地震のリスク、通う学校は違います。気になる物件の住所を、公式の地図で確かめておくと安心です。

• ハザードマップ（豊島区の公式ページ）：洪水や大雨などで浸水しやすい場所を確かめられます。
• 重ねるハザードマップ：住所を入れると、洪水・土砂災害・高潮などのリスクを地図で重ねて見られます。
• 地震に関する地域危険度測定調査（東京都）：地震のときの建物の倒れやすさや火災の広がりやすさを、町丁目ごとに5段階で示しています。
• 不動産情報ライブラリ：価格の情報に、小・中学校の学区や災害のリスク、将来の人口の見通しを重ねて見られます。
• 通学区域（指定校）および隣接校選択制（豊島区の公式ページ）：住所ごとの通学区域（学区）を確かめられます。

価格が近い区

広さを70㎡にそろえた価格（1㎡あたりの価格×70㎡）が、豊島区（7,570万円）と近い区です。同じくらいの予算で探せる、ほかの候補として比べられます。

• 台東区70㎡で7,700万円（豊島区と比べて+130万円）売れた物件の中央値：5,200万円・50㎡・築18年
• 江東区70㎡で7,930万円（豊島区と比べて+360万円）売れた物件の中央値：7,800万円・70㎡・築19年
• 世田谷区70㎡で7,120万円（豊島区と比べて−450万円）売れた物件の中央値：6,700万円・65㎡・築26年
• 中野区70㎡で7,000万円（豊島区と比べて−570万円）売れた物件の中央値：5,700万円・55㎡・築24年