中央区の中古マンション相場（実際に売れた価格）

中央区の中古マンション、数字から見た特徴

• 1㎡あたりの価格は23区で2番目に高く、広さを70㎡にそろえると約1億2,920万円です（23区全体は約7,300万円）。
• いちばん多く売れている間取りは2LDKで、売れた物件の38%です。売れた物件の広さの中央値は60㎡、築年数の中央値は12年です。
• 区の中でも差があり、20件以上売れた町のうち、1㎡あたりの価格は日本橋本町（230万円）がもっとも高く、築地（149万円）がもっとも手ごろです。
• 1981年以前に建った物件（旧耐震の可能性が高い）が8%あり、1㎡あたりの価格は、それより後に建った物件より55%低くなっています。
• 利上げが始まる前の1年と比べた1㎡あたりの価格の上がり方は+41.3%で、23区で1番目に大きい上がり方です。

2025年4月〜2026年3月に売れた中古マンションの国のデータから計算しています。建った年しかデータにないため、1982〜1983年に建った物件にも旧耐震のものが含まれることがあります。

中央区の1㎡あたりの価格、最近1年は185万円（利上げ前より+41.3%）

売れた中古マンションの㎡単価の中央値（万円/㎡）・2021年1〜3月〜2026年1〜3月・日銀の利上げの時期を重ねて表示

売れた物件の築年数（中央値）は、1年前の11年から12年に変わっています。古い物件や広い物件の割合が変わると、相場が同じでも中央値は動くため、下の築年数別の表もあわせて見てください。

築年数別の成約価格

1981年以前に建った物件（旧耐震の可能性が高い）は102件で、1㎡あたりの価格は85万円でした（1982年以降に建った物件は188万円）。旧耐震の物件は、住宅ローンや住宅ローン控除の条件を満たさないことがあるため、買う前に確かめてください（くわしく）。

最寄り駅別の成約価格

駅は、国のデータに書かれている最寄り駅です。区の境目の近くでは、ほかの区にある駅も含まれます。「70㎡にそろえた価格」は、1㎡あたりの価格に70㎡をかけた額で、広さの違う駅どうしを比べるための目安です。

町名別の成約価格

町名は、国のデータの地区名（丁目は含みません）です。売れた件数が20件未満の町は、数字がぶれやすいため載せていません。

中央区で買うには年収いくら？ 月々の支払いの目安

中央区の3LDKの価格の中央値1億6,000万円（75㎡・築9年）を買う場合、住宅ローンの返済を年収の25%までに収めるなら、世帯年収2,180万円が目安です。住宅ローンの返済は月々452,353円で、管理費と修繕積立金の目安を足すと、毎月の支払いは482,756円になります。修繕積立金は、買ったあとに少しずつ値上げされることが多く、11年目までに2倍になると、毎月の支払いは501,656円（+18,900円）です（値上がりも入れて計算する）。

毎月の支払いは、住宅ローンの返済に、管理費と修繕積立金の目安を足した額です。住宅ローンは、価格に諸費用（価格の7%）を足し、頭金（価格の1割）を引いた額を、今の変動金利（年1.195%）で35年かけて返す場合です。必要な年収は、住宅ローンの返済が年収の25%になる年収です（管理費・修繕積立金は含みません）。管理費は全国平均（11,503円）、修繕積立金は国のガイドラインの目安（中規模のマンションの単価×広さ）です。間取りは＋S（納戸）付きも含みます。売れた件数が10件未満の間取り（3K・3DK・4部屋以上）は、数字がぶれやすいため載せていません。

金利が上がると、月々の返済はどれだけ増えるか

中央区の価格の中央値（1億1,000万円）の物件を、1億670万円借りて35年で返す場合、今の変動金利（年1.195%）なら月々310,993円です。変動金利が0.5%上がると、月々25,994円増えます。固定金利（フラット35・年3.460%）で借りると、最初から月々438,512円で、返し終わるまで変わりません。

実際の金利は、変動か固定か、どの金融機関で借りるか、審査の結果によって変わります。今の金利は、変動が三菱UFJ銀行の住宅ローンの金利（2026年9月1日時点）、固定がフラット35で最も多く使われている金利（2026年9月）です。

この借入額で、変動金利が上がったら返済額がいつ・いくら上がるか見る（5年ルール・125%ルール）

中央区で使える住宅支援制度

• 窓用フィルムなど省エネ機器の導入助成：住宅用・一般助成：高反射率塗料等（窓用日射調整フィルム等を含む）導入費用の20％・上限10万円／エネファーム 導入費用の…

条件・金額・公式ページへのリンクを見る（国・東京都の制度も）

災害のリスクや学区を、公式の地図で調べる

価格が同じくらいでも、場所によって浸水や地震のリスク、通う学校は違います。気になる物件の住所を、公式の地図で確かめておくと安心です。

• 洪水ハザードマップ・浸水実績図（中央区の公式ページ）：洪水や大雨などで浸水しやすい場所を確かめられます。
• 重ねるハザードマップ：住所を入れると、洪水・土砂災害・高潮などのリスクを地図で重ねて見られます。
• 地震に関する地域危険度測定調査（東京都）：地震のときの建物の倒れやすさや火災の広がりやすさを、町丁目ごとに5段階で示しています。
• 不動産情報ライブラリ：価格の情報に、小・中学校の学区や災害のリスク、将来の人口の見通しを重ねて見られます。
• 区立学校一覧（中央区の公式ページ）：住所ごとの通学区域（学区）を確かめられます。

価格が近い区

広さを70㎡にそろえた価格（1㎡あたりの価格×70㎡）が、中央区（1億2,920万円）と近い区です。同じくらいの予算で探せる、ほかの候補として比べられます。

• 千代田区70㎡で1億2,600万円（中央区と比べて−320万円）売れた物件の中央値：8,000万円・45㎡・築20年
• 港区70㎡で1億4,000万円（中央区と比べて+1,080万円）売れた物件の中央値：1億2,000万円・60㎡・築20年
• 渋谷区70㎡で1億1,200万円（中央区と比べて−1,720万円）売れた物件の中央値：8,700万円・55㎡・築25年
• 文京区70㎡で9,330万円（中央区と比べて−3,590万円）売れた物件の中央値：6,800万円・55㎡・築23年